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まずは、自宅などを売る場合、いくらで売却できるか？売却後いくら手元に残るか？買手はいるのか？などを調査することから始めます。
残念ながら、「売りたい価格」と「売れる価格」は違います。
目安となる価格は、各種物件情報（新聞折込、情報誌、インターネットなど）である程度は調べることはできますが、最終的には
不動産会社に審査を依頼することになります。
誰でも売却を考える時、高く売りたいという希望のもと「希望価格」は高くなりますが、不動産会社の出す「査定価格」は、この価格で
あれば、売れると判断したもので、多くは「希望価格」に比べ、低めの価格になります。
また、販売価格はこの「査定価格」より高めに設定するのが一般的ですが、実際に売却できた「成約価格」は、結局「査定価格」前後に
落ち着いてしまうことが多いようです。 |
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「査定価格」とは、実際に市場に売り出した時、「売れるであろう」と予想される価格です。実際の「成約価格」は、市場の動きや競合物件の有無によっても異なりますし、最終的には買主との最終交渉によって決まりますので、「査定価格」にはそれらを見込んで幅があるのが普通です。
大切な不動産の売却ですから、査定の根拠を明示してもらい、信頼できる不動産会社に依頼することをおすすめします。
高すぎたり、安すぎたりする価格の査定は注意が必要です。
もちろん弊社でも無料査定させていただきます。お気軽にお問合せください。 |
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■●無料査定はこちら→  |
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| ■買換える場合は、売るのが先？買うのが先？ |
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住まいの売却と買換える住まいの購入は並行していくのが理想です。
しかし、現実には、どちらかを先にすすめなければいけないことがほとんどです。 |
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●売却を先に進める場合
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売却価格（成約価格）が決まってから、買換えする住宅を探すために「資金計画」に狂いがなく、
安全に取引を進めることができます。
また、売り急ぐ必要なないので、購入希望者と時間をかけて交渉することができます。
しかし、売却が決まった場合、次の住まいを「引渡」の前までに決めなければなりません。
また、購入予定の物件があっても「未完成」の場合は、仮住まいが必要になる場合も考えられます。 |
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●購入を先に進める場合
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購入を先に決めた場合は、販売予定の家の引渡時期を気にせずに、買換え先の住宅をじっくり決めることができます。
また、購入する住宅によっては「買換え特約」や「買取保障」を不動産会社がつけてくれる場合があります。
しかし、売り急ぐために売却価格を大幅に引き下げなければならばい事や、売却が長引くと二重のローンを
背負うことになる可能性もあります。
売却できるまでの一定期間金利負担のみをする金融機関もございますので、その場合は、住宅ローンアドバイザーに
ご相談ください。 |
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■■■■●弊社住宅ローンアドバイザーへのご相談はこちら！  |
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買換えに必要な条件 |
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現在、残っている住宅ローンを全て返済する必要があります。ローン残高よりも高い金額で、今の住まいを売却する必要があります。
それが不可の場合には、自己資金で差額を補うか、買換えローンを利用します。 |
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売却を依頼する不動産会社と、媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類あり、そこから自由に選ぶことができます。
ただし、不動産は情報公開が常識ですから、1社だけで販売するわけではありません。どこの不動産でも取り扱いが可能になります。
（これは余談ですが、担当の営業マンのとしては、「専任」や「専属専任」でお任せいただける方が、お客様に信頼していただけた！
という思いが、大きな意欲に繋がります・・・そんな本音もあります。） |
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1.一般媒介契約 |
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■複数の不動産会社に売却を依頼するものです。自ら発見した買手と売買契約を締結することができます。 |
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2.専任媒介契約 |
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■1社の不動産会社に依頼するものです。自ら発見した買手と売買契約することができますが、不動産会社の売却活動にかかった
■費用負担は生じます。 |
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3.専属専任媒介契約 |
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■1社の不動産に依頼するものです。が、自ら発見した買手と売買契約をすることはできません。 |
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不動産業者へ情報公開します。新聞折込、チラシ配布、情報誌、インターネットなど、様々な手段で一般の購入顧客に対して
物件の開示をし、積極的に販売活動を開始します。
もちろん、お客様のご都合で広告掲載などしないでほしいというご希望ならば、内々でお客様をお探しするよう対応いたします。
販売活動が始まると、実際に購入希望のお客様が現地を見学にいらっしゃいます。
広告媒体をみて、急に見学したいというお客様もいらっしゃいますので、日頃からまめにお掃除をするなど、いつでも見学者を迎い入れる
準備が必要になります。（もちろん、事前に不動産会社からご連絡させていただきます）
たくさんのお客様に見ていただくことが、早い成約の秘訣です！ |
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見学したお客様から「買いたい」という「購入申込書」による意思表示がされます。
代金の支払条件や、物件引渡時期などの諸条件などを打合せし、契約の内容が確定したら、「不動産売買契約」の締結に臨みます。
この時、手付金を受取ります。
不動産売買契約を締結した後は、売主、買主は契約書に基づいて、双方が権利や義務の履行をします。 |
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■契約時～引渡～引渡後の諸費用 |
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《契約時》 |
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| 項目 |
金額 |
支払先 |
備考 |
| 印紙 |
1千万円以上、5千万円以下の物件で、
1万円
5千万円以上1億円以下の物件で、
3万円 |
税金 |
＊売買契約の金額により異なる |
| 仲介手数料の半金 |
（物件価格の3％+6万円）×税
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不動産会社 |
＊仲介手数料総額を契約時、引渡時に
半金ずつ受領する場合が多い。
（ご相談に応じます） |
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《引渡時》 |
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| 項目 |
金額 |
支払先 |
備考 |
| 登記費用 |
抵当権抹消費用+手数料
～2万～3万～ |
司法書士 |
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| 仲介手数料の残金 |
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不動産会社 |
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《引渡後》 |
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※上記の諸費用は参考プランです。物件や状況により異なる場合がございます。 |
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| ■契約書に記載される基本的な事項 |
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| 1. |
.記載しなければならない必要事項 |
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・当事者（売主・買主）の氏名、住所 |
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・物件を特定するために必要な表示（住居番号、登録簿上の地番、家屋番号、土地面積、建物面積など） |
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・代金の額、支払方法、支払時期 |
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・物件の引渡時期・・・通常新規分譲物件の場合は、竣工予定日とともに若干の余裕をみた買主への引渡予定日を |
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・■■■■■■■■■その時期として表示します。 |
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・所有権移転登記の申請時期・・・買主が売主に売買代金の支払いを完済したときを、所有権移転の時期とします。 |
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| 2. |
定めがあれば、記載する事項 |
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・代金以外の金銭の授受 |
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・契約解除 |
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・損害賠償額の予定、違約金 |
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・住宅ローン不成立時の処置 |
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・瑕疵担保責任 |
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・租税その他の公課負担 |
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引渡前に、目的物件が契約書の内容と一致しているか、また物件の明け渡しが完了しているか売主、買主双方が確認のうえ引渡に備えます。もし、不具合があれば、原則として引渡までに売主の責任において修復します。
当該地と隣地の境界を売主が明示し、買主が確認します。境界杭や地積測量図がない場合は、現地を測量の上、境界杭を設置しなければならない場合もあります。
契約時に未完成だった場合は、事前に売主、買主双方立ち合いの上、物件をチェックすることが重要です。
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居住中の自宅を売却するような場合、不動産売買契約に定められた引渡日に、当該不動産を買主に引渡できるよう、引越しを済ませて
おきます。引越しに際して、住民票の移動をし、各機関（市役所、電気、ガス、水道、電話、各金融機関など、学校、自動車免許など）の
住所変更の届け出を行う必要があります。 |
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ほとんどの場合、買主の利用する金融機関で行われます。
物件の引渡は、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。
引渡の時に、固定資産税、都市計画税や公共料金の精算を行います。
マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに、管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。
また、戸建ての場合は、建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は、管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、
物件の鍵を買主に渡します。
通常、登記は司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明）を
司法書士に渡します。
さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を
金融機関などに用意してもらうことが必要です。
借入先金融機関によっては、1ヶ月以上前に手続きをする必要がある場合もありますので、必ず事前に問い合わせをしておいてください。 |
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| 不動産の代金全額を受領し、物件の引渡も完了、登記も終了しましたが、これで取引は終わりではありません。売主が気付かなかったものでも、シロアリや雨漏り、給排水設備の故障や建物構造上主要な木部の腐食など、重要な欠陥について、通常売主は買主に対して一定期間（個人ならば1～3ヶ月程度）、瑕疵担保責任を負わなければなりません。日頃から建物のメンテナンスを怠らず、もし、瑕疵等があれば、過去の履歴も含め、正直に申告しておくことが大切です。 |
